Ein sich verändernder Immobilienmarkt und die zunehmend aufgeklärten Eigentümer stellen die Hausverwalter vor immer gravierendere Haftungsprobleme. Diese Probleme gehen weit über das bekannte Maß der Pflichtverletzung hinaus und können teilweise die Existenz der Hausverwaltung gefährden.
In der Regel handelt es sich bei Schadensersatzforderungen der Eigentümer um relativ kleine Beträge. Das Verjährenlassen von Mietforderungen oder Fehler in der Berechnung von Mieten, Wohngeld oder Betriebskosten sind Beispiele häufiger Forderungsgründe. Die Bagatellhaftigkeit dieser Fehler ist gleichzeitig auch der Grund für die fatale Unterschätzung des eigentlichen Risikos.
Regressnahme durch Eigentümer
Die viel wesentlicheren Probleme ergeben sich nicht im Tagesgeschäft, sondern durch Entscheidungen, die auch die Existenz der Eigentümer bedrohen können.
Ein besonders nennenswertes Risiko entsteht, wenn der Hausverwalter mit der Beschaffung eines geeigneten Versicherungsschutzes für die verwalteten Immobilien beauftragt wird. Zur korrekten Erfüllung dieser Aufgabe gehören Punkte, die ohne tiefgründiges Fachwissen nicht umsetzbar sind.
1. Die Ermittlung der korrekten Versicherungssumme
Ist der tatsächliche Wert der Immobilie zum Schadenszeitpunkt höher als die versicherte Summe, kürzt die Versicherungsgesellschaft im gleichen Verhältnis die Leistung. Besonders im Fall von größeren Schäden, kann es dadurch zu enormen finanziellen Nachteilen für die Eigentümer kommen. Hat der Versicherungsvertreter korrekt nach Ihren Angaben gearbeitet, trifft den Hausverwalter die Verantwortung.
2. Den Umfang der Versicherung festlegen und prüfen
Bei den heutigen Versicherungstarifen existieren große Unterschiede darin, welche Schadensereignisse und welche Kosten mitversichert sind. Der Verwalter hat dafür zu sorgen, dass die verwalteten Immobilien und deren Eigentümer in ausreichendem Umfang abgesichert sind. Stellt sich im Schadensfall heraus, dass ein gewisses Risiko nicht oder nur unzureichend versichert ist, kann dies den Verwalter zum Schadenersatz verpflichten.
3. Für ein ausgewogenes Preis-/Leistungsverhältnis sorgen (Marktvergleich)
Wie auch bei anderen Aufträgen, die ein Hausverwalter im Namen der Eigentümer vergibt, muss zuvor ein ausreichend großer Marktvergleich durchgeführt werden. Hier reicht es nicht aus, nur die Preise zu vergleichen, sondern es dürfen auch im Kleingedruckten der Versicherungsbedingungen keine überraschenden Einschränkungen existieren.
Haftungsrisiken abwälzen
Für eine moderne Hausverwaltung wird es in Anbetracht der komplexen rechtlichen Situation immens wichtig, die Haftungsrisiken soweit wie möglich zu minimieren. Im Bereich des Risikomanagements für Gebäude lässt sich die Haftung zum großen Teil auf Dritte übertragen. So werden beispielsweise bei Versicherungsberatern auf Honorarbasis und bei Versicherungsmaklern besonders hohe Anforderungen an die Beratungsqualität und den Beratungsumfang gestellt. Dies kann dem Hausverwalter helfen seine Haftung zu minimieren, da nun der beauftragte Berater verpflichtet ist, seine Empfehlungen für einen Versicherungsschutz auf eine objektive Marktuntersuchung zu stützen. Dabei müssen Versicherungsmakler oder Honorarberater neben dem Preis insbesondere die Leistungen und die Vertragsbedingungen richtig einschätzen. Dies stellt für den Hausverwalter sowohl eine zeitliche Entlastung dar, als auch eine Haftungsminimierung.
Der rheinlandweit tätige Versicherungsmakler DILEX empfiehlt, die bestehenden Versicherungsverträge durch unabhängige Versicherungsmakler oder Honorarberater auf Haftungsrisiken prüfen zu lassen. In diesem Zusammenhang sollte der Berater auch über spezielle Wohneinheitenkonzepte informieren. Bei einem solchen Spezialkonzept wird pauschal nach der Anzahl der Wohneinheiten tarifiert. Durch solche Konzepte wird der Verwaltungsaufwand enorm vereinfacht und das Haftungsrisiko nochmals deutlich abgesenkt.
Falls doch etwas passiert
Schuldhafte Pflichtverletzungen lassen sich in der Realität leider nie ganz vermeiden. Auch nicht durch die immer umfangreicher werdende Ausgestaltung der Hausverwalterverträge. Damit das eigene Unternehmen nicht durch Schadensersatzverpflichtungen ruiniert wird, sollte für eine entsprechende Absicherung gesorgt werden. Speziell für Hausverwaltungen konzipierte Haftpflichtversicherungen geben das gute Gefühl und die Gewissheit, dass die Existenz des eigenen Unternehmens geschützt ist.
Anbei werden exemplarisch einige Schadensbeispiele aufgelistet:
• Doppelvermietung
• unzulässige Vermietung zweier benachbarter Geschäfte an Wettbewerber
• verspätete Kündigung
• Verjährenlassen von Mietforderungen
• Nichtausübung des Vermieterpfandrechts bei Mieterauszug
• fehlerhafte Berechnung von Mieten / Wohngeld / Betriebskosten
• Nichterhebung von Umlagen
• Verzugszinsen durch verspätete Begleichung von Rechnungen
• unsachgemäße Bestellung von Material
• Nichtverfolgung aussichtsreicher Ersatzansprüche, z.B. aus einer Grundstücks- oder Gebäudebeschädigung
• Abschluss eines Vertrags, wenn keine ausreichende Vollmacht vorhanden ist
• unberechtigte Mietermäßigung
• verspätete Mängelrüge
• fehlerhafte Prozessführung
• Nichtausnutzung von Steuerermäßigungsmöglichkeiten
• Versäumung von Fristen